加拿大打击“炒房” 新规加码未申报居所出售

加拿大“炒房”新规打击未申报主要居所出售

加拿大政府持续打击住宅房产的快速转售和主要居所豁免（PRE）的滥用。最新的反“炒房”规则于2023年1月1日生效，旨在减少市场投机需求，帮助冷却过度的房价上涨。

新规禁止纳税人利用PRE来抵免持有不足12个月的住宅出售所得。任何不足12个月的房地产出售所得将不再按50%计入资本利得，而是按100%计入应税营业收入。但对死亡、残疾、分居或工作调动等情况有豁免。

此外，加拿大税务局也在打击PRE的滥用，即便房产持有超过一年。 2025年6月，一宗涉及多伦多纳税人的税务法庭案件作出判决。该纳税人因未申报一笔159,282加元的资本利得被税局重评，还因未申报这一收益被追加21,000加元的严重疏忽罚款。

该纳税人在2016年出售了多处物业，其中一处是他从2010年5月到2016年7月的主要居所。尽管税局允许他对此出售申请PRE，但他未在2016年报税时申报。 他声称另一处出售获利的物业“始终打算作为主要居所”，但这一说法被税局驳回，因为该纳税人从未居住过该物业，未填写T2091表格申报，并且在同一年已指定另一处为主要居所。

法官维持了税局对未申报资本利得的裁定，并认定该纳税人未申报物业出售的行为构成“明知或达到严重疏忽程度”的虚假陈述或遗漏，因此税局对其处以严重疏忽罚款是合理的。

值得注意的是，加拿大政府鼓励纳税人根据具体情况咨询专业人士，确保其理解并遵守相关的税收法规。

阅读本文之前，你最好先了解…

• 主要居所豁免 (PRE)： 主要居所豁免允许加拿大纳税人在出售他们作为主要居住场所的房产时，免除部分或全部资本利得税。 这项政策旨在帮助人们在搬家或房屋更换时获得财务支持。

• 资本利得： 资本利得是指资产出售时的收益，即销售价格减去购置价格。 通常情况下，加拿大对资本利得征收一定的税款。

• 严重疏忽罚款： 加拿大税务局 (CRA) 可以对那些故意或疏忽地未申报应税收入的纳税人处以严重疏忽罚款。 严重疏忽罚款通常是普通罚款金额的两倍或更高。

本文阐述的关键信息:

• 加拿大政府的新反“炒房”规则旨在减少快速转售和主要居所豁免 (PRE) 的滥用，从而控制房价上涨。
• 新规禁止纳税人利用PRE来抵免持有不足12个月的住宅出售所得。 未满一年持有房产出售所得将不再按50%计入资本利得，而是按100%计入应税营业收入。
• 加拿大税务局正在打击PRE 的滥用，即使房产持有超过一年。

案例分析:

多伦多纳税人因未申报一笔159,282加元的资本利得被重评，并因未申报这一收益被追加21,000加元的严重疏忽罚款。 他声称出售的物业是他的主要居所，但证据显示他从未居住过该物业。 税局认为他未申报物业出售的行为构成“明知或达到严重疏忽程度”的虚假陈述或遗漏。

建议:

加拿大政府鼓励纳税人根据具体情况咨询专业人士，确保其理解并遵守相关的税收法规。 避免因未申报资本利得而面临罚款和重评。

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