本拿比创新住房发展模式

本拿比革新住房发展模式 告别容积率，拥抱高度导向框架

本拿比市宣布一项重磅变革，正式废除传统的容积率（FAR/FSR）作为开发密度的计算标准，转而采用全新的“高度导向开发框架”，旨在解决住房危机和提升城市空间品质。

长期以来，容积率一直是评估建筑密度的普遍指标，即建筑总楼面面积除以地块面积。但本拿比市政府认为，这一指标难以透明管理、公众难以理解，且难以预测建筑高度。因此，他们决定采用一种基于建筑高度的发展框架（Height-Based Development Framework），将建筑高度作为新的主要规范依据。

新框架下，开发商可根据所在区域明确定义的“高度上限”，进行开发设想和审批申请。取消容积率计算，让城市空间规划回归“形态本身”。 本拿比市府此次改革针对的是靠近天车站的市中心及城市村，适用于九类分区，包括社区商业区、综合商业区、联排别墅区、低层公寓区等。不同区域的高度上限有所不同，最高可达40层。

此外，如果开发商提出具备社会贡献的方案，例如增设商业空间、提供社区设施等，市府还可酌情批准超高设计。例如，在允许40层的地块上，可以通过“平均高度”机制，实现三个塔楼分别为35层、40层和45层的布局，提升灵活性。

本拿比新框架下首个获批项目位于Edmonds社区的Walker Ave. 7135号地块，由Gracorp地产公司与Neighbourhood Church教会联合开发。该项目规划总高50层，将包括市场价租赁住宅、低于市价租赁住宅、一座新教堂、社区多功能空间和零售及办公设施等。 该项目也是本拿比首个由省政府“BC Builds”计划支持的住房建设项目。

房地产商Intracorp Homes总裁Evan Allegretto称赞：“能在短期内彻底转变土地规划思路，本就是一种创新本身。新框架使市民更容易理解开发逻辑，也鼓励开发商从容积比的束缚中解放，专注于高质量的建筑设计。”

这一系列政策是本拿比市分阶段《城市分区附例》重写计划的一部分，预计将持续推进到《本拿比2050总体规划》的全市范围实施。

阅读本文之前，你最好先了解…

本拿比新框架的推行旨在解决一系列城市发展问题，其中包括：

• 住房危机: 本拿比，像许多北美大都市一样，面临着严峻的住房短缺问题。 这一高度导向框架旨在通过鼓励高密度开发来增加可负担住房供应，降低住房价格压力。
• 城市空间品质: 传统容积率制常常导致建筑形态单一，缺乏创新设计。 新框架将建筑高度作为主要规范，鼓励开发商打造更具创意、多样化和人性化的公共空间。

同时，本拿比新框架也受到一些批评：

• 社会公平性: 高度导向框架是否会加剧贫富差距？ 高层住宅通常价格较高，可能难以满足低收入群体住房需求。
• 社区影响: 高密度的开发可能会导致交通拥堵、公共设施压力增加等问题，需要政府做好相应的配套措施和社区参与。

本拿比新框架的实施是一个渐进过程，需要持续观察和评估其带来的影响，并进行必要的调整以确保既能促进城市发展，也能维护居民福祉。

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