加拿大房产泡沫破灭，买家深陷泥潭

加拿大房地产泡沫破灭：数千套滞销公寓留无数买家深陷泥潭

加拿大多年来低利率政策助推了大城市公寓炒房热潮，利润膨胀、公寓面积缩小成了普遍现象。如今，房产泡沫破灭，数千套滞销且不宜居住的房产成为沉重负担，令众多买家陷入困境。

41岁的蒙特利尔居民尼扎尔·塔吉丁就是一个典型的例子。2022年他签下一份购入多伦多高端社区公寓的合约，计划通过“预售转让”从中获利一笔。然而，自2022年初以来，加拿大央行加息猛烈导致多伦多公寓市场急转直下。塔吉丁原本可以双倍回本的预期化为泡影，他的经纪人销声匿迹，他四处联系其他经纪人寻求接盘买家却一无所获。最终，单位价值暴跌超过一半，无法完成交易。开发商没收了他的全部定金，并进一步起诉他要求860,000加元的损害赔偿及诉讼费用。

塔吉丁的遭遇并非个例。加拿大按揭和住房公司（CMHC）数据显示，自2022年以来，多伦多公寓销售下跌高达75%，温哥华则跌了37%。截至2025年第一季度，预售公寓库存供应已达58个月，新公寓销售降至1995年以来最低。开发商启动项目的预售量远未达到，导致项目取消、推迟、转做租赁或陷入破产的情况频发。投资者普遍亏损，某些地区的预售转让仅能以低于购入价10-30%价格出售，亏损甚至高达几十万加元。

房产经纪人士John,Pasalis指出：“政府盲目放水供应，却不管市场背后的融资机制”。他强调，让风险主要由普通投资者承担，而非银行或开发商，是不可持续的。长期累积的公寓库存将冲击城市住房结构，加剧未来的住房供给短缺与中产家庭住房困境。

塔吉丁的遭遇是一个惨痛的缩影：当房地产市场由“住房”变成“投资工具”时，中间倒霉的往往是那些最初只是希望为家庭储备资产的中产阶级。政策亟需检视机制，让住房回归居住属性而非投机工具。

阅读本文之前，你最好先了解...

• 加拿大低利率政策的影响: 加拿大多年来一直维持低利率环境，这导致了融资成本的降低，进一步推动了房地产市场的繁荣。然而，低利率也助长了投机炒房行为，造成了房地产泡沫。
• “预售转让”模式的风险: 加拿大一些开发商采用“预售转让”模式，将公寓在建造过程中出售给投资者，承诺高回报。但这种模式存在着巨大的风险，一旦市场出现波动，投资者可能会面临巨额亏损。

本文探讨的问题:

• 房地产泡沫破灭对加拿大人造成的冲击
• 预售公寓滞销导致的投资者的困境
• 政府政策在房地产市场中的作用
• 如何让住房回归居住属性

更深入的思考:

• 除了加拿大，其他国家也存在着类似的房地产问题吗？他们是如何应对的呢？
• 除了加息和宏观调控，还有哪些方法可以有效缓解房地产泡沫？
• 如何平衡政府对房地产市场的干预与市场自调节机制？
• 如何保护普通民众免受房地产泡沫破灭的影响？

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