加拿大认定2004年可负担性目标已不可行
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加拿大认房价恢复到2004水平已不可能 将2019年作为新基准
加拿大国家住房机构（CMHC）近日宣布，由于疫情后房价暴涨和供需失衡，已不再可能建造足够数量的房屋将住房可负担性恢复到2004年的水平。因此，该机构将以2019年作为更现实的可负担性基准年份。
2019年的房价水平早于疫情导致的远程办公潮，也发生在低利率引发全国房地产热潮、房价暴涨之前。CMHC周四发布的报告指出：“疫情后住房成本飙升，彻底改变了加拿大的可负担性格局，恢复到20年前的水平已不切实际。”
尽管过去三年房价有所下降，但全国平均房价仍在70万加元左右，比2019年高出30%。同时，全国平均月租金超过2000加元。为了回到2019年的可负担性水平，CMHC表示，加拿大在未来十年内必须将住房建设量翻倍，每年新增近50万套房屋。
这一结论与该机构2022年发布的住房供应短缺报告类似。当时，CMHC指出，为了恢复到2004年的可负担性水平，加拿大需要在2030年前额外建造350万套住房。
疫情期间，大量加拿大人开始居家办公，越来越多居民迁往生活成本较低的地区，导致非主要就业中心的地区房价大幅上涨。例如，多伦多以北的Barrie，以及大温哥华以外的Chilliwack，典型房价在疫情期间几乎翻倍，一度接近100万加元。
CMHC副首席经济师Aled ab Iorwerth表示：“自2019年以来，我们已经看到住房系统发生了非常根本的变化。”他补充说，疫情对住房系统是一次“冲击”。
如果住房建设数量没有显著增加，CMHC报告预测，房价将继续超越工资增长速度。该机构预计，到2035年：多伦多的平均房价将升至195万加元，比2024年上涨63%；渥太华-加蒂诺地区将升至约91.5万加元，同期增长约52%；温哥华将升至190万加元，比2024年上涨27%；新斯科舍省的房价将上涨约13.5%。
相反，如果该国的房屋建设速度翻一番，房价就不会上涨得那么快，在某些情况下，房价甚至会下降。CMHC报告预测，未来10年：多伦多房价增长约20%；温哥华房价增长8.3%；渥太华-加蒂诺地区房价下降1.2%；新斯科舍省房价下跌21%。
Aled ab Iorwerth指出，住房供应的增加将可能改变加拿大人对房地产的投资心态。他在记者电话会议中表示，房价增长放缓后，加拿大人将不会那么激进地争抢房产。 “他们会减少把积蓄投入房地产，因为预期资本增值空间有限，”他说，加拿大人可能会将资金转投货币市场或股票市场。“这将缓解房价的上涨压力。”
尽管今年的供应短缺报告已将2019年作为参考基准，Aled ab Iorwerth表示，CMHC的第一份报告已经成功改变了全国住房政策的叙事方向。如今，房地产开发行业与投资者经常引用“需要额外建造350万套住房”这一目标，而包括刚刚当选的自由党政府总理马克·卡尼在内的各级政府，也都在积极推动全国加快住房建设。
CMHC使用的住房可负担性标准是：居民的住房开支不应超过税前收入的30%。
阅读本文之前，你最好先了解…
- 加拿大住房市场的特点: 加拿大是一个以高房价和供需失衡著称的国家。房屋供应长期短缺，而人口增长和移民持续推动着需求。 这导致了房价持续上涨，特别是近年来疫情后的激增。
- CMHC的作用: 加拿大国家住房机构（CMHC）是负责制定住房政策并提供住房市场分析的政府机构。他们的报告对加国住房政策具有重大影响力。
关于 CMHC 报告的进一步解读:
- 2019 年作为基准的意义: 选择 2019 年作为新的可负担性基准年份意味着，CMHC 承认过去几年的市场波动已经改变了加拿大住房市场的状况。 恢复到 2004 年的水平已不可能实现，因此需要设定更现实的目标。
- 房屋建设量的挑战: 为了达到 CMHC 目标，加拿大必须大幅增加每年新建房屋的数量。 这需要政府、开发商和金融机构协同努力，克服土地供应、监管审批等方面的瓶颈。
- 影响因素的复杂性: CMHC 报告只提供了一个宏观视角，实际情况更为复杂。 各地区的房价走势不同，受多种因素影响，例如人口增长率、经济发展水平、利率波动等。
未来趋势预测:
- 房屋价格走向: CMHC 的预测表明，如果建设速度没有显著提高，加拿大住房市场将继续保持高压状态，房价持续上涨。
- 投资心态变化: 随着房价增长放缓，加拿大人可能会降低对房地产的依赖，转向其他投资方式，例如股票和债券市场。 这可能缓解房价的上涨压力。
- 政府政策的影响: 加拿大政府正在采取各种措施来应对住房危机，包括增加住房建设、限制炒房行为、提供租金补贴等。 这些政策的效果将在未来几年逐渐显现。
总结: CMHC 的报告提醒我们，加拿大面临着严峻的住房挑战。 恢复住房可负担性需要全社会共同努力，政府、开发商、金融机构以及普通民众都需要积极参与。
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