温哥华“巴黎风”公寓完工破产

温哥华精品公寓完工即破产 “巴黎风格”沦为烂尾楼

温哥华西区Kerrisdale社区的精品公寓项目Chloé，因开发商财务困境陷入破产接管程序，成为大温罕见的“完工即破产”案例。

该项目位于West,47大道附近，靠近Arbutus,Greenway，由Matchpoint Development开发。开发商曾将其定位为豪华公寓，设计灵感来自巴黎时尚品牌，目标呈现“巴黎女性的聪慧与优雅气质”。 外观设计符合宣传，外墙柔和、结构优雅，大窗配细长阳台，十分引人注目。

然而，项目完工后不久，开发商Lightstone,Development陷入法院破产接管程序。目前市场不景气，被接管的楼盘不少，但像Chloé这样项目已经基本完工却面临破产的情况较为罕见。该项目包含46套住宅和11个商铺，早在去年就已基本完工，只差少量收尾工程和维护工作即可交付使用。

温哥华房地产经纪人Suraj Rai表示：“这种情况确实很特殊，因为项目已经基本完工。” 根据BC省公司注册处记录，Matchpoint,Development,Ltd.于2019年2月将其法定公司名称更改为Lightstone,Holdings,Ltd.，实则仍然是同一个公司。法院文件显示，该物业曾由Lightstone通过一个名为1076255 BC Ltd的子公司实际持有，之后才被细分为57个独立的分契产权单位。

目前，开发商拖欠的担保债务已超过9,000万元加元。接管方已于7月提交了新的法庭文件，并定于8月中旬举行听证会。

MLS上有一套Chloé公寓挂牌在售，标价为138.8万元（约合每平方英尺1500元），远低于几年前31位预售买家签约时达成的均价——当时的价格是每平方英尺2100元。部分预售买家未能履行合约，接管方也正申请法院解除其原先的购房合同。总的来说，接管方计划向法院申请将开发商剩余的24套公寓和11间商铺打包出售。

如果法院批准，这批房源集中入市，很可能会进一步压低房价。Rai表示：“如果价格降到足够低，反而可能吸引更多新买家来抄底。”

根据法院文件显示，该项目的开发商Lightstone,Development公司是由Xiao,Song,Zheng、Xiao,Li和Ying,Zheng,Yu共同持有。其中一组购房者先后向开发商负责人Zheng支付了两笔款项，总计高达88万元。而如今项目烂尾，这些违规操作的购房者虽然已将开发商告上法庭，但他们的索赔被列为无担保债权，在清偿顺序上排在银行和其他有担保债权人之后，很可能一分钱都拿不回来。

调查显示，该项目的破产并非偶然。Lightstone,Development采取了一系列令人咋舌的高风险财务操作。2022年10月，开发商从主要债权人Peterson投资集团获得了一笔高达1850万加元的次级抵押贷款。这笔贷款采用浮动利率机制，年息高达10%或基准利率加7.55%（以较高者为准），本应用于填补项目资金缺口。然而截至2024年2月，项目累计担保债务达7730万元，另涉及8项额外抵押登记，每日仅利息支出就超1.5万元。开发商还涉嫌“阴阳合同”操作和将同一处房产多次抵押给不同债权人，这些违规操作如今随之曝光，项目也早已陷入“拆东墙补西墙”的恶性循环。

目前，所有证据都已被接管方整理提交法院，等待最终的司法裁决。

阅读本文之前，你最好先了解…

温哥华房地产市场近年来的状况以及Lightstone,Development公司之前的项目背景。

温哥华房地产市场近年来经历了疯狂上涨和调整期:

• 2015-2020年: 房地产价格飞速上涨，引发了一轮“泡沫”担忧。
• 2020年至今: 疫情、加息等因素影响，房价开始下降，但仍然处于较高水平。

Lightstone,Development公司此前曾开发过一些项目，但其财务状况和管理模式一直存在争议:

• 过去几年，该公司曾因拖欠债务和其他问题被投诉过。
• 一些业内人士对这家公司的经营方式表示担忧。

Chloé公寓项目的破产案，突显了温哥华房地产市场的一些问题:

• 高房价、低收入： 温哥华的房价一直处于较高水平，许多人难以负担购房成本。
• 开发商风险： 一些开发商采用高风险的财务模式，导致项目出现烂尾等问题。
• 监管缺失： 一些业内人士认为温哥华房地产市场的监管机制存在不足，需要进一步加强。

Chloé公寓项目的后续发展将受到多方面因素的影响：

• 法院裁决: 法院最终会否批准打包出售剩余房源，并将影响价格走向。
• 市场需求: 市场对Chloé公寓的真实需求如何，将直接影响其销售情况。
• 开发商破产程序: Lightstone,Development公司的破产程序进展如何，也会对项目产生影响。

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