香港豪宅巨亏 陈红天山顶大宅跌62%

香港豪宅巨亏！陈红天山顶大宅跌幅超60%，曝银主盘风险

香港住宅市场近日遭遇最大亏损案例。深圳祥祺集团主席陈红天或相关人士持有的山顶歌赋山道15号大宅，历经两年招标最终以7.9亿港元成交，相较于2016年买入价21亿港元，贬值了惊人的13.1亿港元，跌幅达62.4%。

这座豪宅曾是香港楼市的天价标杆。2016年，陈红天以21亿港元购入该物业，当时楼面呎价高达22.74万港元，一度成为全球豪宅呎价标杆。然而，九年后这场轰动一时的豪宅交易以令人唏嘘的方式落幕。

据悉，祥祺集团2023年5月宣布面临“阶段性现金流问题”，原因是多笔大额应收账款被临时悔约以及内地业务办理遇到障碍。由于财务问题，这栋豪宅在2023年8月被东亚银行接管，沦为银主盘。经过近两年反复延期后，最终以7.9亿港元成交。

值得注意的是，该物业于2019年已取得入伙纸（指入住许可证），但改建工程仍未完成，出售时部分区域甚至呈现荒废状态。这笔13.1亿港元的亏损，甚至超过了今年九龙半山超级豪宅缇外院墅C栋10亿港元的成交价，在香港住宅市场前所未有。

房产专家分析认为，在当下市场环境，豪宅定价逻辑已由“地标溢价”转向“现金流与风险折现”。过去单幢超大户型因流动性差、维护成本高，议价权完全在买方手里。即便香港在2024年全面“撤辣”，成交价仍徘徊底部，超级豪宅的溢价故事难再复制。

该事件也警示企业过度依赖杠杆模式扩张带来的风险。房地产市场调整等因素，其资产价值开始持续缩水。

陈红天家族持有的其他物业也不例外，其中包括红磡祥祺中心和山顶傲璇单位，也都出现了大幅贬值。

阅读本文之前，你最好先了解…

• 香港楼市近年来经历了波动: 从2021年的峰值到2023年的低谷，房价出现了大幅下跌。
• “辣招”对豪宅市场的影响: 香港政府曾推出一系列房产调控政策（简称“辣招”），旨在抑制投机炒楼行为。这些政策对豪宅市场影响较大，导致交易量减少、价格下跌。
• 银主盘的特殊性: 银主盘指的是银行接管的物业，通常以较低的售价出售。这类物业往往存在一些问题，例如欠债、改建未完成等。

更加深入的分析

陈红天山顶大宅巨亏事件反映了香港豪宅市场现状的一些深刻问题：

• “地标溢价”不再有效: 过去，豪宅的价格常常被其位置、景观、建筑面积等因素所炒高，即使在市场下行时也相对稳定。然而，随着市场的调整，这种“地标溢价”效应正在逐渐消失，买家更加关注实际价值和现金流。
• 流动性差、维护成本高: 超大户型豪宅的流动性差，意味着很难快速找到买家。同时，这类物业维护成本较高，这也增加了持有者的负担。
• 杠杆风险: 企业过度依赖杠杆模式扩张，在市场波动时容易造成资产价值缩水，最终导致债务危机。

未来展望:

香港豪宅市场仍处于调整期，短期内价格下跌的趋势可能会持续。随着“撤辣”政策逐步实施，市场可能逐渐复苏。然而，豪宅市场的黄金时代已成为历史，未来发展将更加理性，注重价值和风险控制。

如果你有其它意见，请评论留言。